Plus-values immobilières, comment ça marche ?

Vous avez décidé de vendre un bien immobilier. Dans la plupart des cas, sa valeur actuelle est différente de celle qui était la sienne lorsque vous l’avez acquis, et le plus souvent supérieure. Vous faites alors une plus-value, sur laquelle vous êtes imposable. Dans quels cas, à quels montants ?
Existe-t-il des cas d’abattement possibles ?

Voici les principales règles applicables en France :

Taux d'imposition : Le taux d'imposition des plus-values immobilières est de 19%. A cela s'ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) qui représentent 17,2%.

Plus-value d’une résidence principale : Pour une résidence principale, il n'y a pas d'imposition sur la plus-value. Toutefois, si des dépendances ne sont pas affectées à l'habitation principale (garage, jardin...), elles peuvent être imposables séparément.

Abattement pour durée de détention : Une réduction progressive du montant de l'impôt sur la plus-value est appliquée en fonction de la durée de détention du bien vendu (hors résidence principale). S’agissant de l’impôt sur le revenu, après cinq ans de détention, l’abattement est de 6 % par an entre la sixième et la vingt-et-unième année, puis de 4 % la vingt-deuxième année. S’agissant des prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt-et-unième, de 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention et 9% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième jusqu’à la trentième. L’exonération sur la plus-value devient donc totale après 30 ans.

Exonération de taxation pour retraite ou invalidité : Les titulaires d'une pension de retraite ainsi que les titulaires d'une CMI-invalidité (ou d'une carte d'invalidité) sont exonérés de taxation des plus-values immobilières à la double condition que, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession :
-  ils ne soient pas passibles de l'IFI (valeur nette du patrimoine imposable n'excédant pas 1,3 M €) ;
-  leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un seuil fixé, pour les cessions réalisées en 2024, à 11 885 € pour la première part de quotient familial majoré de 3 174 € pour chaque demi-part supplémentaire, la situation de famille s'appréciant à la date de la cession.

Abattement pour investissement locatif : Dans le cadre de certains dispositifs fiscaux tels que le Pinel ou le Denormandie, il est possible de bénéficier d'un abattement sur la plus-value réalisée lors de la vente du bien, sous réserve de respecter des engagements de location pendant une période minimale.

Exonération partielle : Sous certaines conditions, vous pouvez être exonéré de la taxe sur la plus-value si le produit de la vente est utilisé pour l'achat ou la construction d'une nouvelle résidence principale dans un délai de deux ans.

Frais déductibles : Les frais liés à la vente (frais de notaire, diagnostics techniques obligatoires, etc.) sont déductibles de la plus-value imposable.

Régime spécial pour les terrains à bâtir : Depuis le 1er janvier 2018, les propriétaires de terrains constructibles doivent payer une taxe forfaitaire de 10% sur la plus-value réalisée, quel que soit le nombre d'années de détention, sous réserve de certaines exceptions.

Nouveau !
Abattement pour la cession d’un bien immobilier en zone tendue : La loi de finance 2024 prévoit un abattement exceptionnel sur la plus-value de cession des biens immobiliers situés en zone tendue. Pour en bénéficier, il faut que :
- les terrains à bâtir ou les immeubles bâtis cédés soient situés dans des secteurs dits « tendus », dans lesquels il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements (zones que l’administration nomme A, A bis ou B1) ;
- la promesse de vente soit signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025, et l'acte définitif dans les 2 ans qui suivent ;
- l'acheteur s'engage à démolir et reconstruire le bâti existant, à réhabiliter les constructions existantes ou à construire des immeubles collectifs neufs dans les 4 ans ;
- les immeubles produits aient un gabarit d'au moins 75 % du gabarit maximal autorisé par la commune ;
- s'il ne respecte pas ses engagements, l’acheteur est alors redevable d'une amende représentant 10 % du prix d'achat (dont il peut se soustraire en cas de fusion ou d'acquisition si la société absorbante ou le nouvel acquéreur reprend les engagements à sa charge).
La plus-value de cession bénéficie d'un abattement exceptionnel de 60 %, porté à 85 % si l'acquéreur s'engage à ce qu'au moins 50 % de la surface habitable réalisée soit affectée à du logement social ou intermédiaire (logements ouvrant droit à l'APL, acquis en location-accession ou via le dispositif du bail réel solidaire). Dans les communes ne respectant pas le quota de logements sociaux, la surface dédiée au parc social doit être, au minimum, de 25 %.
L'abattement exceptionnel est appliqué, le cas échéant, après prise en compte des abattements pour durée de détention (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).
Attention : L'abattement n'est pas applicable si l'acquéreur, personne physique ou associé d'une personne morale, est lié au cédant : conjoint, partenaire de Pacs, ascendant ou descendant…

Baisse des prix et moins-value : Si vous avez subi une baisse de prix lors de la vente d'un bien immobilier, cette perte ne peut pas être déduite directement dans votre déclaration fiscale. Mais si vous réalisez une plus-value lors de la vente d'un autre bien immobilier dans les mêmes conditions (cession de biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle), il est possible que vous soyez soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière. Dans ce cas, la moins-value précédemment constatée pourra être déduite de la plus-value actuelle.

Cet article a été réalisé avec le concours expert de Maître Christophe de Watrigant, avocat à la Cour,
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